대리입찰 자주 묻는 질문

수원지방법원(본원·안산지원·안양지원)과 인천지방법원(본원·부천지원)은 단순 대리입찰 기준 99,000원입니다. 그 외 법원은 이동 거리와 기일에 따라 달라지므로 사전 상담 후 안내해 드립니다.

여기서 말하는 '단순 대리입찰'은 의뢰인이 입찰가와 물건을 이미 정한 상태에서 대리인이 법정에 출석해 입찰 절차만 대행하는 것을 뜻합니다. 권리분석이나 입찰가 산정까지 맡기시는 경우는 매수신청대리 보수표에 따라 별도로 협의합니다.

대리입찰 수수료는 낙찰·패찰 결과와 관계없이 동일하게 적용됩니다. 대리인이 법정에 출석해 입찰표를 제출하는 업무 자체가 이미 완료되었기 때문입니다.

다만 패찰한 경우 입찰보증금은 그 자리에서 즉시 반환되므로, 의뢰인이 부담하는 것은 수수료뿐입니다.

기일입찰의 입찰보증금은 최저매각가격의 10%입니다. 주의하실 점은 '내가 쓰려는 입찰가'가 아니라 '그 회차의 최저매각가격'을 기준으로 한다는 것입니다.

다만 앞선 낙찰자가 잔금을 내지 않아 다시 매각에 부쳐진 재매각 사건은 보증금이 20% 또는 30%로 올라갑니다. 이 경우 매각물건명세서에 특별매각조건으로 표시되므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

직접 방문 또는 등기우편 중 선택하실 수 있습니다. 실무에서는 법원 발행 수표 한 장으로 준비하시는 편이 가장 안전합니다.

보증금이 부족하면 입찰 자체가 무효 처리되므로, 금액은 반드시 사전에 함께 확인한 뒤 확정합니다.

대리입찰 신청을 마치시면 저희 사이트의 입찰표 PDF 생성 페이지에서 사건번호·물건번호·입찰가·보증금액이 채워진 기일입찰표를 자동으로 만들 수 있습니다.

입찰표에서 가장 사고가 잦은 부분은 입찰가의 '0' 개수입니다. 한 자리를 더 쓰면 그대로 낙찰되고, 잔금을 못 내면 보증금을 몰수당합니다. 저희는 제출 직전 의뢰인과 금액을 한 번 더 복창해 확인합니다.

매수신청대리는 위임장과 인감증명서가 필요합니다. 개인은 본인 인감증명서와 인감이 날인된 위임장, 법인은 법인인감증명서와 법인등기부등본이 추가됩니다.

인감증명서는 발급일로부터 기간 제한이 있으므로 입찰기일에 임박해 발급받으시는 편이 안전합니다. 서류는 신청 시 목록으로 다시 안내해 드립니다.

네, 입찰가분석 포함 또는 권리분석 포함 서비스를 선택하시면 추가 비용으로 제공해 드립니다.

권리분석에서는 말소기준권리를 찾아 인수되는 권리가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있어 보증금을 낙찰자가 떠안는지, 유치권·법정지상권·분묘기지권 주장이 있는지를 확인합니다. 낙찰가보다 인수 금액이 더 큰 사고는 대부분 이 단계를 건너뛰어 발생합니다.

아닙니다. 낙찰(최고가매수신고인 결정) 후 통상 1주일 뒤 매각허가결정이 나고, 다시 1주일의 항고기간이 지나야 결정이 확정됩니다.

확정 후 법원이 대금지급기한을 지정하며 보통 1개월 이내입니다. 소유권은 이 잔금을 완납하는 시점에 이전됩니다. 등기를 마치기 전이라도 완납 시점에 소유권을 취득하는 것이 경매의 특징입니다.

매각허가결정이 실효되고 입찰보증금은 반환되지 않습니다. 해당 물건은 재매각에 부쳐지며, 이때부터 보증금 비율이 20~30%로 올라갑니다.

그래서 입찰 전에 대출 가능 여부와 한도를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 특히 규제지역 여부, 물건의 용도, 낙찰자의 주택 보유 수에 따라 실행 가능한 금액이 크게 달라집니다.

잔금을 납부하면 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 인도명령은 잔금 납부일로부터 6개월 이내에 신청해야 하며, 결정이 나면 강제집행으로 인도받을 수 있습니다.

다만 대항력 있는 임차인처럼 인도명령 대상이 아닌 점유자는 명도소송을 거쳐야 하므로 기간과 비용이 크게 늘어납니다. 점유자가 누구인지는 입찰 전 권리분석에서 반드시 확인해야 할 항목입니다.

실무에서는 강제집행까지 가기 전에 이사비를 협의해 합의로 명도하는 경우가 많습니다.

취득세와 지방교육세, 농어촌특별세 등 취득 관련 세금, 소유권이전등기 촉탁 비용과 등기수수료, 말소할 권리의 등록면허세가 발생합니다.

여기에 명도 과정의 이사비나 강제집행 비용, 체납된 관리비 중 공용부분 부담분이 더해질 수 있습니다. 아파트 공용관리비는 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 있어 입찰 전 관리사무소에 체납액을 확인해 두는 것이 좋습니다.

경매는 법원이 민사집행법에 따라 진행하고, 공매는 한국자산관리공사(캠코)가 국세징수법에 따라 온비드에서 진행합니다.

가장 큰 실무적 차이는 명도입니다. 경매는 인도명령 제도가 있어 비교적 빠르게 점유를 확보할 수 있지만, 공매에는 인도명령이 없어 원칙적으로 명도소송을 거쳐야 합니다. 공매 물건이 저렴해 보여도 이 점을 반영해 판단해야 합니다.

입찰기일은 평일 오전에 지정되고 마감 시각이 지나면 접수 자체가 불가능합니다. 직장에 계신 분이 연차를 쓰고 법원에 다녀오는 비용과 비교하면 대리입찰이 합리적인 경우가 많습니다.

또한 법정에서는 사건 병합, 기일 변경, 취하 여부를 당일 게시판으로 확인해야 하는데, 익숙하지 않으면 헛걸음하기 쉽습니다. 대리인은 이런 변경 사항을 현장에서 즉시 확인해 알려 드립니다.

수원지방법원 본원과 안산·안양지원, 인천지방법원 본원과 부천지원은 기본 수수료로 상시 진행합니다.

그 외 수도권 법원도 가능하며, 기일이 겹치지 않는 범위에서 일정을 조율해 드립니다. 원하시는 법원과 사건번호를 알려 주시면 진행 가능 여부를 먼저 확인해 회신드립니다.

경매 업무는 원유호 대표(010-9009-2226)에게 직접 연락 주시거나, 대리입찰 신청 페이지에서 사건번호와 함께 남겨 주시면 확인 후 회신드립니다.

사건번호와 입찰 예정 기일을 함께 알려 주시면 상담이 훨씬 빨라집니다.